与其他类型贷款相比,房屋抵押贷款利息低、额度高、年限长、还款方式多。因此,很多人会选择房屋抵押贷款,可以解决个人的大额资金需求。最近也有粉丝在问房屋银行抵押贷款,接下来就为大家详细解读从申请到放款的整个流程,看完自己也可以去银行办理。文章最后还有大家关心的注意事项和相关问题解答,别忘了收藏保存。
一、自己能否去银行办理?
如果说相应条件都满足的情况下,是可以自己去银行办理的,比如你的房子是正常的,然后有执照,真实在经营(消费抵押不用执照和经营)。流水及合作方,都是符合要求的,用途也合理,相应采购合同及货品订单都有的,征信也是正常的。
那这种情况是完全可以自己去银行咨询了解,并且直接办理的。
二、类别:消费性、经营性
抵押贷款又分为经营性和消费性两种,消费性就是贷款的用途是消费,经营性就是用于企业或个体工商户的经营活动,抵押物为产权清晰,可交易的房产。
三、相关要求:人、房子、公司
1、人的要求:抵押人、借款人
①借款人年龄为18-60周岁,借款人年龄加贷款期限不超65周岁,具备完全民事行为能力的中国公民;低于22周岁或超过60岁的,一般需要直系亲属共借。
②抵押人(房产持有人)年龄18-65周岁,加贷款期限不超过70周岁,具备完全民事行为能力的中国公民;绝大多数银行接受借款人和抵押人不同,但是需要为直系亲属关系。
③无当前逾期,过往信用记录良好,无不良信用记录,近期无多头借贷。已婚的需看夫妻双方,借款人/抵押人征信要求一致。
④借款人有正当职业和稳定的收入来源,具有按期偿还贷款本息的能力,同时符合银行对职业的要求。
⑤借款人/抵押人没有违法行为、无在途诉讼等,“原告”身份一般除外。
⑥有合理的、明确的贷款用途。
2、房子的要求:
①已办理房产证的现房,持证时间半年以上,房产面积50平方米以上,最佳房龄25年内。
②准入房产区域包括长沙五区(芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区)、望城、长沙县、宁乡、浏阳。
③房屋产权40-70年,产权明晰,符合国家规定的上市交易的条件。
④接受的房产类型主要为出让地的住宅(电梯、楼梯房均可);洋房、别墅、商铺、门面、写字楼、厂房、拆迁安置房、可上市交易政策性住房(已有交易记录的)、公寓等需要沟通,土地性质为划拨地的,需已缴纳土地出让金。
⑤房产价值需50万起,起贷额度30万。(部分银行可放宽条件)
3、公司的要求:
(消费型抵押不需要营业执照)
①准入法定代表人、个体工商经营者、股东、合伙人或实控人等经营者。
②营业执照1年以上,持有满6个月以上,有固定的经营场所,生产经营稳定;若执照时间未满足,可适当沟通。(部分可新办营业执照)
③法人无占股要求,股东一般为10%以上。
④当前无未结案的被执行记录、未结案诉讼。
⑤行业符合银行的要求。
四、额度、期限、下款时间
1、额度:
抵押率基本为房产评估价的60%-70%,特别优质的可到85%。起贷金额30万起(部分可降低要求),消费性额度上限300万(部分500万),经营性额度上限1000万。其中,住宅性质房产可按评估值的70%贷款,商铺以及写字楼可按60%贷款,而工业厂房、房龄老的房子则按50%贷款。
2、期限:
①消费贷期限普遍3-10年(部分可20年):
还款方式有传统等额本息(5、10、20年还款)、
轻松还(10年期的先息后本,每年归本3%-10%)等。
②经营贷期限为1-20年:
还款方式有传统先息后本(授信3年,每月还息,每年归本再续贷)、
不归本(授信3-20年,合同1/3年一签,每月只还息,贷款到期再归本)、
轻松还(10年期的先息后本,每年归本3%-10%,到期归剩余本金)、
气球贷(10年期,按20年分摊月供,最后一两个月归剩余本金)、
组合贷(前先息后本+后等额本息)等。
3.下款时间
办理时间基本为5-10个工作日,消费贷由于不用审核经营情况及下户经营场地,流程更简便,整体办理时间会比经营贷快1-2个工作日。
五、流程及需要的资料
(个人消费性房屋抵押贷款不需要提供经营材料)
六、有哪些银行可以办理?
(以下内容整理自2024年6月13日的数据,实际情况可能会有所变化,具体请以相关银行的最新规定为准):
1. 国有银行:如建设银行、交通银行、邮政银行等。国有银行的房产抵押贷款利率相对较低,例如建设银行的年利率可能为3.25%左右。
2. 商业股份制银行:如中信银行、光大银行、浦发银行、渤海银行、平安银行、浙商银行等。这些银行的利率大概在3.25%-5%左右。例如中信银行年利率可能在3.45%-4.45%,光大银行可能在3.45%-4.65%等。
3. 城商行:如湖北银行、众邦银行等。城商行的抵押贷款利率可能相对较高,湖北银行可能在4.5%-8.5%,众邦银行可能为5.5%或8.1%-8.5%等。
七、贷后的注意事项
1.资金回流问题
①放了款之后,不管是放到自己卡上还是三方卡,都要注意资金回流问题,做好断流处理,把钱取成现金或者刷卡刷出来,存到自己其他卡上,这也是贷款用途的一个体现。第三方切记不要直接转回给借款人本人,及直系亲属,避免资金回流,收回贷款。
②如果是按揭房本笔贷款不可直接转账给垫资公司的对公账户,尽量不要直接转给垫资方,垫资方收走本笔钱可以刷卡或取现收走本笔钱,最后要取成现金才再回到自己手里。
2.避免被抽贷,避免资金直接入股市,楼市,或直接还其他贷款,这样会很容易被系统监测到,要求提前还款。这时候等于前面做的事都白费劲了!
3.经营贷执照的问题,在贷款存续期间,执照及时申报,经营地址及时续租,如果执照出现异常,贷款也会跳预警,也不能提前去把执照注销。经营贷款还在,经营主体都没了,真是说不过去,银行只能抽贷处理。
4.保持好征信一定按时还款,不要逾越逾期红线,如果逾期不管是不是循环贷,贷款一定是不会再给你用了的,同时也要注意不要扯上官司纠纷。
5.记好贷款到期时间,很多抵押贷款,每1-5年左右,会重新走一遍续贷流程,那这时候就是提前1-2个月做准备,不要还有两天贷款就到期,才想起要转贷这件事,才知道提前准备是多么重要!
八、相关问题解答
问题1、经营性抵押对于借款人的职业或执照的经营范围有没特别的要求?
有的,对于从事金融(如股票、期货,借贷),房产行业,是禁止准入的,当然也有银行可接受再新办一个其它正常类目的执照(具体需要沟通),以及本身就是公职单位的,在事业单位上班的人是不允许经营性贷款。
问题2、征信特别不好也可以在银行办理房屋抵押贷款吗?
银行通常比较看重借款人近两年的征信情况。一般来说,严格一点的要求是借款人在两年内无连三累六的逾期记录,宽松一点则是信用卡加上贷款的逾期次数不超过12次。另外,部分非银行金融机构或民间资金可能对征信的要求相对宽松一些。但需要注意的是,这些机构的贷款利率可能会相对较高。
问题3、按揭房或者房子已经在银行做了抵押,还能办理抵押贷款吗?
房子已经抵押了,通常情况下难以在同一家银行再次办理抵押贷款,可以尝试在其他银行办理二次抵押贷款。银行会评估房屋在首次抵押后的剩余价值,如果房屋价值在扣除首次抵押贷款未还金额后仍有足够的空间(高于10万),就可以办理二次抵押贷款。二押部分银行可以达到房屋估价的80%。
问题4、没有第三方账户可以吗?
对于金额超过50w的抵押贷款来说,大多数银行第三方收款都是必须的,所以事先了解好,第三方一定是要可靠且熟悉的,但不能是直系亲属或者关联公司。