地产行业延续下行，物业行业也受到波及，增速放缓，竞争越发激烈。但这也让身在其中的企业得以将视线聚焦业务，回归服务初心，并谋求多元发展。

“在这一新形势下，越秀服务聚焦基础做优、增值做强、拓展做活的工作主题，各项业务也呈现了良好的发展态势。”在8月22日的中期业绩发布会上，公司非执行董事兼董事会主席林峰业绩会上总结道，越秀服务保持了经营业绩保持稳步的增长，营收净利润和管理规模等各项主要经营指标都取得了预期的成效。

报告期内，秉持初心的越秀服务营业收入15.12亿元，同比增长38.7%；实现盈利25.6亿元，同比增长18.9%；股东应占盈利2.48亿元，同比增长17.5%；每股基本盈利0.16元。同期，越秀服务也保持了自身强劲的盈利能力，实现毛利率28.1%，净利率17.0%，归母净利率16.4%，高于行业平均水平。

“下半年，越秀服务将继续筑牢基本盘，加强对外拓展的力度，提升服务能力、经营能力等，继续为公司股东创造价值，成为一个让客户信赖的服务企业。”林峰表示。

在手现金充裕

在房地产领域，物业公司向来被称为“现金奶牛”。越秀服务是这一形象的生动代言。

截至2023年中期，越秀服务的总资产实现64.38亿元，同比增长8.2%；股东应占权益约为33.27亿元，同比增长3.3%。其中，在手的现金及现金等价物共46.2亿元，较期初增长5.9%。这一现金持有量大约在物管行业中可位居前三。

越秀服务充裕的在手现金中有10亿元系上市募集款项中计划用于收并购的资金。林峰强调，越秀服务在收并购方面一直保持着积极的态度，但是在评判标的时仍保持审慎，所涉标准包括标的估值、收购价格、对管理浓度和密度的影响、未来增值经营的潜力等。如此审慎的标准之下，越秀服务目前对该部分资金动用较少。

保存弹药的同时，越秀服务也在用稳健合理的方式推动现金流增长。林峰表示，公司会通过银行把资金进行集中管理，通过一些银行定期存款协定，完成保本的资金安排。目前，资金年化收益率已从1.84%提高到了2.28%。

越秀服务资金利用另一个重要的方面即是大方的派息，回馈股东。据悉，越秀服务董事会建议宣派2023年中期股息每股人民币8.1分，相当于每股8.9港仙，派息比率高达50%。这也是越秀服务推进了首次中期派息。

持续为投资者提供更多收益的底气则是来自于越秀服务稳健的规模增长。中报显示，截至2023年6月30日，越秀服务拥有合约项目416个，总合约面积7749万平方米，较期初增长9.8%；在管项目346个，总在管面积5876万平方米，较期初底增长13.7%。

具体来看，越秀服务的项目涵盖住宅、TOD、商业及产业园、城市服务及公建等四个业态，在管面积分别占比分别为64%、11%、15%和10%，合约项目已覆盖全国46个城市（含香港）。

有序的扩张造就了越秀服务区域布局的持续优化。截至6月末，该公司手中约69%的在管面积分布于大湾区及华东地区，且近90%在管面积位于经济发达的一线、新一线及二线城市。高能级城市的项目在越秀服务带来更高毛利率的同时，更成为未来增值服务持续提升的空间。

新零售收入大涨153%

越秀服务多项经营指标的上升得益于每项业务都的同步向上。

越秀服务的核心业务包括非商业物业管理及增值服务、商业物业管理及运营服务。该两项业务在2023年上半年分别实现12.11亿元、3.01亿元，同比增幅分别为49.4%、7.7%。

在占据整体营收超8成的非商业物业管理及增值服务板块中，基础物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务分别实现收入4.58亿元、3.52亿元和4亿元；后两项业务较上年同期分别增长15.95%、105%和64.2%。

越秀服务将社区增值服务认定为“第二曲线”，在今年上半年加大了探索力度，以谋求多元发展。越秀服务在这方向上的探索以坚持做深做透熟悉的业务为主。“因为业主的需求非常多元，相应地，物管行业可以涉及到的增值服务类型也非常多，但在一些成熟的领域里持续深耕，才能更加高效、更有效益。”公司管理层指出。

在这样的思路指导下，越秀服务目前搭建起了新零售、美居、经纪、社区商业、智能化五大增值服务平台，持续为社区开发具有特色的增值服务及产品，优化集团的供应链，以提高客户的生活质量。

其中，新零售业务的主要是核心是围绕业主的居家生活需求，包括服务、产品购买、家庭服务等各类需求。据公司管理层透露，例如家庭清洗等业务常受欢迎，单就该品类，尽管客单价不高，但需求量大，上半年的的营收就将近1000万元。正是因为切中了客户的需求，该业务板块在报告期内同比增长1.5倍至1.53亿元。

经纪业务也是许多物业公司都在摸索的板块。越秀服务选择在社区中持续深耕。“我们在自己的社区里开店，不会开到外面去。”公司管理层介绍，同时通过资产顾问为业主提供更多服务，赢得更多信任，获取一手房源。随着时间延长，信任感会加强，“业主有交易需求的时候，也能够及时想到我们、信任我们、托付给我们。”得益于此，经纪业务在上半年也取得了约30%的增幅。“随着我们铺开的点越来越多，我相信未来在美居这一块我们也会有比较大的增长。”

值得一提的是，智能化业务是越秀服务在今年上半年新增的板块，专门协助地产进行智能化设计施工。该业务板块是越秀服务站在后端，拉动前端设计与建设，助力小区整体建设的提升。报告期内，智能化业务为越秀服务带来了五六千万的收入，在培养自身能力的同时，更从外部获取了超1亿元的合同金额。“可以预见未来在这一业务板块的发展还是比较不错的。”

千亿规模目标未改

借收并购快速实现规模扩张是过去几年里物业行业最常见的战略。但近两年来，随着房企相继暴雷等事件的影响，尽管市场上的物业资产变多，但物业公司的扩张动作也变得谨慎起来。2023年以来，越秀服务尚未推进过一笔大规模的收购。

越秀服务管理层表示，公司对收并购的态度其实很积极，但评判标的时遵循审慎原则，上市以来，实际上接触到的标的并不少，既包括上市及未上市的企业，也包括暴雷的企业，“但我们不会为了收并购而去收并购”。

“收并购要看估值，以及日后的可持续性。”林峰指出，物管行业的基础物业管理不会有很高的毛利，最主要是看日后的增值服务、围绕业主的消费、衣食住行等方面是否会有潜力。而如果收并购做得不好，商誉减值造成的伤害非常大，会给公司盈利带来非常重大的影响。

越秀服务仍是希望能找到与公司协同效益高的、有一定规模的、能够提升公司管理密度和经营质量的标的，同时可持续发展性比较高、财务规范和估值相对合理。

也正是由于收并购未能寻觅到妥帖的标的，使得越秀服务在达成规模目标方面仍有所掣肘。2021年6月登陆资本市场之初，越秀服务曾提出3年内达到1亿平米在管目标。这其中有3000万平方米原计划应来自“收并购”，但由于市场变化，目前的收并购有不少挑战。

今年7月时，越秀服务将原财务总监陈冬鹏调任为并购负责人。市场普遍猜测，越秀服务希望在收并购方面发力。

林峰也在业绩会上回应称，公司高度重视收并购，希望能在收并购的谈判、可行性研究、前期调研和摸查等方面匹配更有经验的人才，“陈冬鹏在会计金融方面有15年以上的经验，而且我们上市的时候他也深度参与了，他在收并购方面经验很丰富”。据透露，越秀服务目前已经有并购标的正在接触中。

尽管能达成落地的成果尚较为有限，但林峰认为，行业目前管理分散度还是高的，未来收并购的机会还存在，相信会向管理品质好、有一定管理规模的企业归拢。

收并购之外，越秀服务有多种渠道推动对新项目的拓展。例如在今年上半年约840万平方米的新增在管面积中，有一半来源于越秀地产，另有37%来源于越秀集团旗下农牧板块，此外还有许多新增的第三方拓展项目，实现了多维度管理规模的增长。

林峰表示，来自母公司及广州地铁交付项目都是超过原计划的，自我拓展面积也是超过原来计划的，“希望通过第三方拓展尽量缩短差距”，“力争达到1亿平方米”。